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    [ 王冠華 ]——(2015-11-14) / 已閱4005次

    我滴個神呀,我的合法權益怎么就不受法律保護了?

    王冠華

    日前,微信公號“法律講壇”刊載一篇轉自公號“湖南高院”、題為《房屋轉讓協議定“兩人共有”,法院為何只判給男方》的文章,該案基本案情是:2009年2月,男方聶某與案外人某公司(以下稱出賣人)簽訂了房屋轉讓協議,并交納了全部房款,但未辦理過戶手續。隨后不久,男方同意與其戀愛的女方劉某在房屋轉讓協議中的買方處加簽了自己的名字,并將該協議“產權共有情況”一欄中的“無”刪去,添加了“房屋產權歸聶某、劉某共同共有”的文字內容,并雙方捺了手印。2009年年底,聶某、劉某登記結婚,后于2013年離婚。離婚后,在案外人某公司的配合下,聶某將房產辦理到其一人名下,現劉某訴至法院,要求享有房產一半權利。

    株洲市天元區人民法院一審認為:根據誰主張誰舉證的原則,劉某沒有向法院提供足夠的證據證明其在同居期間出了購房款和裝修款。而聶某與案外人某公司簽訂房屋轉讓協議、交納房款,均是兩人登記結婚前以個人名義辦理,房屋應為男方一人所有。

    株洲市中級人民法院二審認為:房屋轉讓協議書有聶某和劉某的簽名和手印,應視為當時聶某自愿將該房屋的部分所有權贈與劉某,約定為雙方共有,但雙方未及時按約定辦理登記手續。根據相關法律條文,聶某在履行贈與協議前,有權撤銷該贈與協議。聶某后來將該房屋辦理產權過戶登記至自己一個人名下,應視為其已撤銷該贈與協議。同時,依照《物權法》的規定,這套房屋的產權的變更、轉讓,應自記載于不動產登記簿時產生效力。雙方沒有及時與聶某的單位辦理房屋登記手續,相當于該協議沒有履行。因此,房屋產權應認定為聶某一人所有,故駁回劉某上訴,維持原判。

    對此,筆者持有不同意見,對上述判決不能茍同。具體分析如下:

    1.聶某贈與劉某的是房產嗎?

    所謂贈與合同,根據《合同法》第185條規定,是指贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。本案中,聶某同意劉某在房屋轉讓協議中的買方處加名并在“產權共有情況”一欄中添加 “房屋產權歸聶某、劉某共同共有”文字內容時,案涉房屋并未辦理初始登記,聶某并非案涉房屋的所有權人。既然當時案涉房屋不是聶某“自己的財產”,二審法院認為“房屋轉讓協議書有聶某和劉某的簽名和手印,應視為當時聶某自愿將該房屋的部分所有權贈與劉某”這一說法就站不住腳。
    聶某于2009年2月與出賣人某公司簽訂了房屋轉讓協議,并交納了全部房款,其作為買受人,享有要求出賣人移轉財產之請求權。從權利性質上看,該等請求權應屬于債權。

    2.聶某贈與劉某債權的行為已完成,不享有任意撤銷權

    由于債權屬于財產的一種類型,依《合同法》第185條規定當然可以成為贈與之標的。根據《合同法》第186條規定,除具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質或者經過公證的贈與合同外,在權利轉移之前,贈與人對贈與財產有任意撤銷權。對于“權利轉移”與否,筆者以為,應結合《合同法》第79-81、87、187條等相關規定來理解。

    (1)聶某享有的債權可以轉讓。根據《合同法》第79條規定,除非根據合同性質、依照法律規定或者按照當事人約定不可轉讓的,債權人可以將債權全部或者部分轉讓給他人。本案中,聶某享有的請求權不屬于法律規定的禁止或者限制轉讓的除外情形,其轉讓不存在任何法律障礙。

    (2)聶某享有的債權無須登記即可轉讓。《合同法》第87條規定,法律、行政法規規定轉讓權利或者轉移義務應當辦理批準、登記等手續的,依照其規定。同時《合同法》第187條規定,贈與的財產依法需要辦理登記等手續的,應當辦理有關手續。本案中,即便聶某同意劉某加名時,其真實意思表示為贈與房屋所有權,但由于當時其并未取得房屋的產權,故贈與房產無從談起。如前述,聶某對出賣人享有的是轉移財產的請求權,在現行法律法規的框架下,該等請求權的轉讓無需辦理批準、登記等手續。

    (3)劉某已成為共同共有債權人,享有連帶債權。債權轉讓既可有償、也可無償,無償的債權轉讓行為并不為我國法律所禁止。在《合同法》語境下,由于債權轉讓不需要登記也不需要交付,在當事人雙方達成債權轉讓合意時,債權轉讓的事實即已完成。本案中,由于聶某同意劉某作為共同買受人在房屋轉讓協議上簽字,且將該協議“產權共有情況”一欄中的“無”刪去,添加了“房屋產權歸聶某、劉某共同共有”的文字內容,并雙方捺了手印,故聶某、劉某之間已發生債權轉讓。對于出賣人而言,聶某、劉某已成為共同共有債權人,享有連帶債權。

    (4)出賣人某公司不能向聶某或者劉某單獨一方履行。《合同法》第80條第1款規定,債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。本案中,由于聶某同意劉某加名并注明產權共有情況時,事實上已得到出賣人某公司同意,故應視為聶某、劉某之間發生的的債權轉讓合意已通知出賣人(債務人),在劉某、聶某成為共同共有債權人、享有連帶債權時后,出賣人即不能單獨向聶某或者劉某履行移轉房屋的義務。

    綜上分析,聶某贈與劉某債權的行為已完成,不享有任意撤銷權;劉某已成為案涉房屋的共同買受人,其作為共同共有債權人,有權向出賣人某公司主張移轉房屋的權利。

    3.聶某、出賣人某公司均應對劉某承擔違約責任,本案宜作再審處理

    本案中,聶某于2013年與劉某離婚后,在贈與行為成立的情形下,背著劉某辦理登記手續,并將案涉涉房屋登記在自己一個人名下,其行為已構成對劉某的違約;在劉某已系案涉房屋的共同買受人的情形下,出賣人某公司不顧劉某系共同共有債權人的事實,單獨向聶某履行即協助聶某單獨辦理房產登記,亦已構成對劉某的違約。故劉某有權要求聶某和出賣人某公司承擔違約責任。筆者以為,本案宜作再審處理。
    此外,筆者以為,由于聶某、出賣人某公司背著劉某辦理房產登記、并將案涉房屋登記在聶某名下,該等行為系“惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益的”無效民事行為,劉某也可另行提起侵權之訴或者確權之訴。

    【作者簡介】專職律師,法學博士,目前作為“1+1”中國法律援助志愿者行動律師服務于新疆伊寧市。

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